在家咋治白颠疯 http://baidianfeng.39.net/a_yqhg/130613/4189216.html不是舜山府的贵阳舜山府贵阳舜山府的光环很大，因为它叫舜山府。舜山府是龙湖最顶级的产品，以大平层和大别墅为主，是给城市中最有钱的那帮人准备的。重庆舜山府是开山之作，我去看过它的一期，大别墅+大平层的组合，无论建筑设计、园林景观都是豪宅水平。遗憾的是，大平层是毛坯交付，这样就算不上真豪宅了。重庆龙湖舜山府（网络图）随后，龙湖先后在成都、青岛、济南、南京等城市打造了一系列舜山府。羡慕和期待许久之后，年，舜山府来到贵阳。贵阳舜山府延续了重庆舜山府的推广手法，验资才能看房，合院万，高层50万。我第一次去，被拒门外，因为当时卡里连5万都没，好不容易找了龙湖内部的人，才给放进去。贵阳龙湖舜山府合院置业顾问一脸傲娇，说舜山府是奔驰中的迈巴赫，我看完沙盘模型和户型图，很想问她一句，你确定贵阳舜山府是奔驰吗？当我问有没有业主会所时，得到的答复是，我们舜山府的业主不需要会所。看完后，我确定，贵阳舜山府不是舜山府，只是名字叫舜山府而已。
热销只是一种营销手段贵阳舜山府售楼部是在去年国庆对外开放的，今年5月才正式开卖，其中原因，是预售证迟迟没有拿到。只要一开卖，当然“热销”了。贵阳舜山府的热销海报5月中旬，舜山府发了3张海报：一张是开盘卖了10亿；一张是验资61亿；一张是一小时卖5套。真有这么热销？当然，不可能。舜山府首批次一共领出两张预售证，其中，高层预售许可证：A-3号，A-5号楼，共套，合院B1至B6号，B21-B26号，共套。筑房网上贵阳舜山府的两张预售证预计总货值12-13亿。如果开盘卖了10亿，就相当于去化接近9成。但舜山府需要这样的数据上的热销，否则这一路的傲慢腔调没法收口。我查了筑房网上的备案数据，截至5月25日，舜山府签约备案也就90来套，其中合院签约备案10套，高层80来套，总金额在1.6亿左右。所以，对外的热销，只不过是一种营销手段而已，没法当真。当然，也不仅仅是舜山府，几乎%的热销都有水分，这是允许的，就像求职简历，谁还不美化一下？但是过分包装，就自欺欺人了。
舜山府的四大突破如果贵阳舜山府是舜山府就好了，可惜它太有突破性。还是简单介绍一下地块属性。舜山府地处兴筑西路，在观山湖行*中心后面，占地面积约19万方，容积率2.5。贵阳舜山府基本指标（网络图）它和保利大国璟、中铁云著、中海映山湖三个地块很像，都在观山湖的核心区，都是大地块，高地价，以及2.5的容积率。尽管这样，4个项目却走了完全不同的路：中铁云著最大胆，全高层设计；保利大国璟过于小心翼翼，高层刚需化了；中海映山湖有节制的高低配；而舜山府，则是极致的高低配。也正是这种极致的高低配，使得舜山府不得不进行各项突破：一是突破了大众对于舜山府的认知。舜山府不应该是大平层大别墅吗？为什么贵阳舜山府是小合院和普通高层？二是突破了对于地块属性的限制。
地块内原本有个不小的天然湖
地块规划中有一个1.05公顷自然水域空间，也就是有个湖，可是龙湖来了一招移花接木，用高层组团的人工水景代替了规划中的1.05公顷自然水域空间。这样的确是省出了一万多方的土地可以用来建房，可是，一个项目有湖和没湖，气质和档次是完全不一样的。三是突破了对建筑密度的认知。舜山府给出的设计指标中，建筑密度只有22%，符合地块规划，可是，面对密密麻麻的合院和高层，我完全没法相信。贵阳舜山府其中一个合院组团示意图百度解释：建筑密度，指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。按这说法，就算以舜山湖19万方总用地面积来算，22%也就大约4.2万方。我粗略算了一下，舜山府光光围起来的合院占地面积已经4万方左右了，另外还有几十栋高层，得有2万方吧？贵阳舜山府其中一个高层组团示意图在容积率一定的情况下，建筑密度越高，意味着公共空间越少，也意味着楼间距越窄，居住舒适度越低。四是突破了主城区合院的建造逻辑；舜山府可以说是完完整整的把龙里网红经济墅搬到了观山湖。合院面积段、、，是不是很刚？
仅容一条过道和两排窄窄绿化带的楼间距
不过赠送大啊，一楼算了全面积后，二楼三楼面积算的都很少，四楼全赠送，再加上负一楼和夹层，使用面积妥妥的两三倍的赠送。而且，舜山府很贴心，四楼顶上的外框都已经统一建好，业主只要上面安个盖就行。但是，买合院是冲着赠送去买的吗？基底面积只有七八十平，向上生长四层，还是合院吗？向下要两层的意义到底有多大？这种迷你的二三十个平方的院子，意义在哪？
两两近得差不多可以握手
楼高13米，楼间距三四米，光线如何进入家里？特别是中间套，将会苦不堪言。本来，买别墅是要解决垂直层面的干扰，但是，上下6层带来的家庭疏远感是我们需要的吗？何况，当你和隔壁家的距离最近只有三四米时，连大声说话都不敢，私密性极差。舜山府的团队应该也意识到这一点，在对外宣传中，不再高高在上了，而是把自己定义为高端改善了。犹如坐井观天的自然采光这样的舜山府，我很难找出亮点。如果硬要找，有两个可以说：一是引进了上海明珠教育集团，虽然未来这个学校怎么样很难说，但是基本面不会差，它丰富了观山湖教育资源。二是高层的水景应该是贵阳所有项目中最丰富的，这得益于整盘的牺牲。如果舜山府没有采用极致高低配，把湖留下来，那么对于整个舜山府来说，意义才是最大的。
舜山府值不值得买？那么，舜山府到底买得买不得？这得把合院和高层分开来说。合院的总价（四五百万）摆在那，的确是给贵阳塔尖准备的，可是，它配得上塔尖吗？我们为什么买别墅？不是希望有一把上下的梯子，让家更灵动吗？不是希望有一方院子，养养花种种树，更好的晒太阳和仰望星空吗？不是希望有一个更好的空间，邀请亲朋好友合作伙伴到家中聚一聚吗？因为与对面户离得太近，即使样板间也不得不在阳台上放块屏风遮挡不管是居家使用还是社交需求，别墅都应该有它的基本尺度。它不能只是一种别墅称呼，而是应该给出别墅生活。而别墅生活，应该是怡然自得的。舜山府合院的最大问题是，在基底面积有限的情况下，垂直上要了太多空间，而横向面的距离又太近，以至于，不管是上下还是横向都束缚住了手脚，没法自由舒展开来。特别是中间套，阳光都会变成一种奢侈，而阳光自由，按理是别墅的最基本要求。何况，楼栋间的距离太近，连大声说话都不能，是不是很憋屈？好的合院不应该只是求赠送面积的大，而是应该从居住体验出发，尽可能的避免对视感，保证业主的私密性。而站在舜山府主卧三楼的阳台上，几乎都可以和对面同样站在阳台上的邻居握个手了。这种亲密接触，原本是不应该在合院出现的。身材高大一点，这样的电梯需侧身进出何况，买这种合院，装修的钱或许贵过房价，而且未来小区的装修时间会很长，也许10年后，你依然得忍受身边装修的噪音。所以，我真找不到推荐它的理由。如果真有这样的别墅需求，建议去二手房里淘，中铁阅山湖就有大量的原价联排，性价比和居住体验要比这上下六层的合院高多了。至于高层，目前售价只要一万一二，不贵，也不便宜，如果你是忠实龙湖迷，可以考虑，但请注意楼层，因为高低配和全跃层后，实际容积率怕是达到6，楼间距只有30-40米，为了更充足的阳光，建议15层往上。不过，话说回来，如果你有能力买平的高层，完全可以考虑其它项目。
舜山府为什么会这样？不管是地产人还是普通购房者，都搞不明白，为什么会出这样一个舜山府？有一位总经理一语成谶，他说，这是财务算账逻辑下的怪胎。
从高层已经呈现的部分，不难推测其楼间距
舜山府是一块高价地，楼面价，而龙湖对财务要求很高，高低配显然更容易算账。合院拉溢价，高层保流水，有了舜山府的名头，高层的利润也不会低。这本身没什么问题，19万方的建设用地，足够大，完全可以高低配，比如沿湖来一片合院，绝对高逼格，然后再来一些大平层，沿路部分控制下面积，比如最小面积平？这样可以保证小区的纯粹性。但是，龙湖走了一条最极端的路：首先是偷换概念，把湖弄没了，也就失去了它的灵气；其次是过分追求了合院的数量和赠送，它变得并不稀奇同时也没了吸引力；再有高层又全部跃层了，想用高赠送拉溢价，进而进一步推高了密度；最后冠以舜山府的名字，也辜负了舜山府。
差不多做成了湖山原著和天曜的更密结合体
我总是说，最怕房开商太懂贵阳。龙湖虽然只是来了贵阳四年，却非常懂贵阳，它们在龙湖湖山原著上尝到了小面积合院的甜头，在龙湖天曜上尝到了跃层的甜头。龙湖知道贵阳人喜欢大赠送，所以做了大赠送，可是，舜山湖这三个字本身并不允许龙湖将舜山府做成湖山原著和天曜的结合体，而且是密度更高的结合体，显然是不符合实际的。当舜山府的案名公布之后，大家对它的期待是观山湖最高端的项目来了，当时的说法是合院要到四万一平，高层要一万五六。如今合院还保持着它的高价格，但高层最低只要一万了，最便宜的房子总价只要万，当初的高层验资50万简直成了笑话。
如果贵阳舜山府是舜山府最后做一个假设，如果贵阳舜山府是舜山府呢？可惜这个湖了把湖留下，邀请顶级设计师来做建筑和景观设计，沿湖有一小部分中式合院，有一部分面积+的大平层，主力户型上下，最小面积控制在以上，每一栋高层下面都有架空层……再加上龙湖的物业，这样的舜山府才叫舜山府，这样的舜山府才足以惊艳贵阳，才足以打动贵阳塔尖，才能真正撬动贵阳人的置换需求。贵阳这座城市理所应该被善待，它值得拥有更好的房子。贵阳不应该被区别对待，认为贵阳这座城和这座城里的人只能拥有降标减配后的房子。文/Team编辑/猴子的尾巴
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